2025년 하반기 부동산 보유세 동향과 2026년 양도세 유예 활용법, 다주택자 절세 전략

정부의 기본 기조와 최근 흐름

2025년 들어 정부는 부동산 세제를 직접 강화하기보다는 금융규제를 중심으로 시장 안정을 추진하고 있다. 하반기 세제개편안에서도 보유세 강화는 제외되었고, 단기 효과가 큰 금융 대책 위주로 대응하겠다는 방침을 밝혔다. 그러나 국회와 전문가들은 여전히 보유세 강화와 거래세 완화, 재산세 현실화율 상향, 종부세 구조 개편 등 다양한 대안을 제시하고 있다.

김용범 정책실장의 발언

김용범 실장은 2025년 8월 20일 기자간담회에서 “부동산 시장 안정이나 주거 복지에 필요하면 어떤 수단이 제약되어서는 안 된다”며, “세금을 활용해서까지 집값을 잡는 상황까지 가지 않도록 하겠다는 말이겠지만, 어떠한 경우에도 세금을 쓰지 않는다는 것은 공약도 아니다. 정부는 필요한 수단을 쓸 것”이라고 밝혔다. 다시 말해, 세금(보유세 포함)을 완전히 배제하지 않겠다는 입장을 시사했다. 이는 정부가 보유세 등 세제를 상황에 따라 적극적으로 사용할 수 있음을 시사하는 발언으로 해석된다.

공정시장가액비율과 세 부담 전망

현행 공정시장가액비율은 1세대 1주택자 기준으로 공시가격 3억 원 이하 43%, 3억~6억 원 44%, 6억 원 초과 45%가 적용된다. 또한 종부세 과세표준 산정 시 적용되는 비율(현행 60%)을 80%까지 올리는 방안도 검토되고 있어, 향후 보유세 부담 증가는 불가피할 수 있다.

양도세 중과 유예 조치

다주택자에 대한 양도세 중과세율(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p) 적용은 2026년 5월 9일까지 유예되었다. 이 기간 동안 조정대상지역 내 2년 이상 보유한 주택을 매도하면 기본세율과 장기보유특별공제를 적용받을 수 있어 절세 기회를 누릴 수 있다.

2025년도 하반기 세제개편안 요약

2025년 하반기 세제개편안에 부동산 보유세 강화 방안은 포함되지 않았다. 오히려 1세대 1주택자에 대한 종부세 완화, 중과세율 유예 등의 완화 기조로 발표되었다. 이번 세제개편안은 법인세, 금융투자세제, 증권거래세 등 기업·자본시장 환경 개선에 중점을 두었다. 부동산 세제는 민감성을 고려해 강화 방안이 빠졌으며, 오히려 1세대 1주택자의 종부세 부담을 줄이는 완화 조치가 포함되었다. 정부는 금융규제를 우선 활용하고, 보유세나 거래세는 종합 검토 후 추후 다루겠다는 입장이다.

양도세 중과 유예(2026.5.9까지)

다주택자에 대한 양도소득세 중과세율(2주택자 +20%p, 3주택자 +30%p) 적용을 2026년 5월 9일까지 한시적으로 유예했다. 이 기간 안에 조정대상지역 내 2년 이상 보유한 주택을 양도하면 기본 누진세율이 적용되고, 장기보유특별공제도 받을 수 있다.

다주택자의 대응 전략

“보유세는 높이고 거래세는 낮추자”, “재산세 현실화율을 80~85%로 상향하자”, “종부세를 보유세 또는 부유세와 통합하거나 목적세 활용 방안을 모색하자” 등 다양한 구조 개편 제안들이 정책 논의 테이블에서는 여전히 제시되고 있다.

다주택자는 2026년 5월 9일까지 한시적으로 주어진 양도세 중과 유예 기간을 적극적으로 활용해 일부 매도 전략을 세울 필요가 있다. 이 시기 매도 시 기본세율과 장기보유특별공제를 적용받아 세금 부담을 줄일 수 있다. 또한 향후 공정시장가액비율 인상으로 보유세가 늘어날 가능성이 크므로, 장기 보유 일변도 대신 분산 매도, 임대사업 등록 검토 등 다양한 대응책을 마련하는 것이 바람직하다.